在企业的经营活动中，会遇到纠纷、抵押贷款、司法鉴定等经济活动。比如某上市企业一国家重点项目，资金来源是自筹。自有一部分资金，大部分资金需要从银行借出，而在建的工程需要抵押。企业委托评估公司对在建项目评估。银行根据评估结果报告做出合理判断，确定放贷风险和放贷额度，因此工程形象进度的确定是关键。工程形象进度量化存在较大的困难。在建工程评估时一般以每栋建筑土建( 基础、主体、屋面) 、装饰装修( 墙面、地面、门窗) 、安装( 水、电、暖、卫、电梯、智能建筑)亚美体育app 、完成投入使用划分阶段，对每个阶段依据已完成预亚美体育app算值划分进度，又以各个阶段预算值占百分比情况确定在建工程进度百分比，即确定实际工程进度百分比。常规下财务部门是按照实际工程进度付工程款，但在实际生产活动中，公司财务会由于资金不足等各种原因不能按时支付工程款。我们评估如以工程现状计算评估值，会夸大项目工程在评估基准日的价值，错误引导金融机构的判断，放大贷款额度，带来一系列无可估量的损失。

　　在这里明确一下在建工程的含义，所谓的在建工程是指在评估的时候还没有完工或者已经完工但还没有竣工验收和交付使用工程项目，包括为建设工程准备的材料、设备等物资。当前在建工程项目评估的技术路线可以包括为形象进度法、成本法和假设开发法三种方法。

　　在建工程价值形象进度法评估就是选择充分的可比较的销售材料，然后根据在建工程修建完成后，成品房地产的市场价格，最终再结合工程形象进度评估的一种方法。使用形象进度法进行评估的计算方法如图1 所示。

　　采用在建工程成本法评估就是正在修建的工程中，按工程实际投入成本多少的方法，也就是以正开发或正建造被评估的在建工程中，实际已经消耗的各项必须费用总和，然后加上正常的利润和该纳的税金确定在建工程价值的方法。正在修建工程价值成本法评估路线在建工程价值假设开发法评估方法路线

　　采用假设开发法评估的方法路线，是指在求得被估在修建工程价值时，将被评估在修建工程中预期开发结束后的价值，除去后期的正常开发、销售，以及销售税金费用和开发利润费用，来确定被评估正在修建工程价值评估计算方法。正在修建工程价值假设开发法评估路线在建工程价值评估计算方法的选择方法

　　有关在建工程价值评估计算方法的选用，一般依据工程形象进度进行衡量，选择合适的计算方法进行系列评估，以达到科学可观合理的目的，具体要遵循以下原则:

　　1) 在已经完成或接近完成的整个建设工程，只是没有交付和使用的在建工程评估，既可以使用工程形象进度法评估计算，也可以按工程建成后的房地产产品的市场价值并结合工程形象进度进行适当的减扣作为其评估价值。2) 如果实际完成的工程量较少时，可以选择假设开发法或者成本法进行评估计算。3) 若是停建工程，就要查明停止修建的原因所在，如果确实因为该工程的产、供、销以及工程技术等原因而停止建设的项目，还需要考虑该在建工程的功能性和经济性是否贬值，并需要进行风险系数考量。4) 国家的相关技术规范，是在建工程形象进度评估时的最重要参数及指标。

　　在建工程的财务核算方法是应收制，在建工程的实际价值是按实际投资价值计算，两种方法计算结果存在差异，这种差异是一种权利或义务，可能是正值，也可能是负值。对于建设单位，正值是债权，负值是债务。如: 某在建工程，刚做好基础部分( 假定价值1 000 000 元) ，建设单位已预付2 000 000 元。这时，以账面记录评估在建工程为2 000 000 元，以工程完成进度评估值为1 000 000元，相差1 000 000 元。从评估谨慎原则来理解，认为在评估基准日，当支付工程款超过实际工程形象进度时，以实际工程形象进度为基数计算评估值，因为抵押到银行的抵押物是实物，超出的货币值还未形成建筑产品; 当支付工程款小于实际工程形象进度时，以支付款金额为基数，工程形象进度超出部分在评估基准日产权还属于施工队。

　　1)项目背景: 某项目是山西省重点工程。由山西省发改委立项备案，规划用地1 800 亩，总投资30 亿元人民币。第一期征用土地398 亩，总建设面积38 万m2 ，总投资11 亿元; 二期规划用地1 402 亩，总建筑面积106 万m2 ，投资17 亿元亚美体育下載。施工过程中，需要银行贷款。

　　2) 估价对象区位状况: 估价对象坐落于山西省某地，地理位置较好，出行方便，是较理想的商业区域。

　　3) 根据估价人员的实地勘测及委托方提供的有关资料，该项目现已完成拆迁补偿、红线内的土地平整、红线外配套、初步准备、采空区治理等工作，保税仓库及监管仓库已完成土建工程及钢结构工程，正在进行安装工程的施工。

　　4) 估价对象权益状况: 本评估项目占地位于山西省某地。已办理国有土地使用证，地类为商业用地，为出让用地，使用权面积为309 309 m2 ，合464 亩。土地使用期到2050 年10 月17 日。

　　本次估价依据国家有关法律、法规和部门规章进行，严格遵守客观、独立、合法、公正、谨慎的原则及估价时点原则、替代原则、最高最佳使用原则等技术性原则。

　　1)在评估中，物流园区建设是为某公司自身经营和发展需要而自建的，评估标的物在市场转让机率小，享受国家税收政策，本次评估在建工程价值不考虑利税因素; 在本次抵押资产评估中，评估范围为除土地取得费用以外新增在建工程项目，本次评估在建工程价值不考虑土地取得费用因素。

　　2)根据被评估单位提供的在建工程申报表，评估人员通过对工程施工情况、付款情况及工程完成情况的了解，对企业是否按工程进度和合同规定支付工程款等内容进行核实，经账实核对后，剔除其中不合理或预付类支出，扣除实际完成值超出实际支出值为评估值。

　　3)对于纯费用类的在建工程项目，根据被评估单位提供的在建工程申报表，评估人员通过对账薄、原始凭证进行核查，了解委评在建工程前期费用项目发生的性质及具体历史数据，根据项目的具体进展状况，核实所发生的支付费用对现有工程项目或未来将开工的建设项目时必要发生的或对未来的所有者是否具有实际价值，验证与其关联的资产项目没有重复定价作为评估价。

　　1)首先要收集整理、调研与被评估在建工程相关的政府批准文件、施工图以及施工预算等与该工程有关的文件资料，然后明确该项目的名称和建筑面积，以及该工程结构、预算、实际使用费用和工程的实际完成程度等。

　　2) 评估人员到现场查勘实际工程形象进度，了解工程有关情况，检查工程质量。如: 建设方财务支出情况、工程监督等情况。

　　3) 收集有关法定参数，综合分析、科学测算确定准确的工程形象进度，确定在建工程价值。

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